4 oktober 2024 – Deze week publiceerde Eurostat, de statistische dienst van de Europese Unie, gegevens over huurprijzen en huisprijzen. Het zal niemand verbazen dat ook de statistieken bewijzen dat huisvesting steeds duurder wordt, voor sommigen zelfs onbetaalbaar. De onderstaande grafiek toont de verhoging van de gemiddelde huurprijzen (blauwe balken) en huisprijzen (paarse balken) over de periode 2010-2024 voor diverse landen. Voor Nederland bijvoorbeeld ziet men dat de huisprijs met bijna 80% verhoogd is, de huurprijs met 40%. Voor België zijn de cijfers respectievelijk ongeveer 55% en 35%. Koploper is Estland waar huisprijs en huur meer dan verdrievoudigden; daar staat tegenover dat in Frankrijk, Spanje, Italië de stijging onder het EU-gemiddelde ligt, en in Griekenland de gemiddelde huurprijzen zelfs daalden.

Aangezien het gaat om nominale prijzen moeten we voor een correcte interpretatie ook de evolutie van de nominale inkomens in rekening brengen. Dat maakt de zaak een pak ingewikkelder. Voor de inkomens zouden we kunnen kijken naar de lonen. Die stegen in de beschouwde periode in de EU gemiddeld met 2,5% per jaar, wat een totale verhoging over de periode 2010-2024 met ongeveer 40% betekent. Men zou daaruit kunnen besluiten dat huurprijzen in België en Nederland ongeveer stabiel bleven in reële termen, en vastgoed ‘slechts’ 20 à 30% duurder werd. Redeneren met gemiddelden kan echter tot zeer grote dwalingen leiden. Er zijn regionale verschillen in huur- en huisprijzen, ook binnen één land. Bovendien neemt niet iedereen gelijkelijk deel aan loonstijgingen. Kleinverdieners zien er weinig van, mensen met vervangingsinkomens zelfs niets. Het is net bij de laatste categorieën dat huisvesting het grootste probleem is. Een interessante kritische studie daarover vindt men in From Crisis to Cataclysm: Housing Financialisation and the EU, een studie (mei 2024) in opdracht van de linkse Ierse Europarlementsleden Clare Daly en Mick Wallace (helaas niet herkozen).

Dat er echt wel een huisvestingsprobleem is in de EU is zelfs tot de Europese Commissie doorgedrongen. Onder de nieuwigheden die Ursula von der Leyen voorstelde voor de toekomstige Commissie is een commissaris voor ‘energie en huisvesting’, een portefeuille die ze wil toewijzen aan de Deense sociaaldemocraat Dan Jørgensen. Of dit echter méér dan een promotiestunt is richting gelovigen in het ‘Sociaal Europa’ valt te betwijfelen. Als er problemen zijn zoekt de Europese Unie de oplossing bij de private sector, en die is juist een belangrijke reden voor het huisvestingsprobleem. En voor een grote operatie sociale woningbouw door de overheden – zo die dat al zouden willen – is er geen budgettaire ruimte wegens de begrotingdogma’s van de EU, de 3%-60% regel.

In de ‘mission letter’ voor de woningcommissaris ontbreekt het niet aan grote woorden (first-ever European Affordable Housing Plan, European Strategy for Housing Construction,…), maar de voorgestelde maatregelen vallen nogal mager uit: “technische assistentie verlenen aan steden en lidstaten”, “de vaardigheden van de arbeidskrachten verbeteren”, “de productiviteit verhogen”… Een beetje concreter is het beroep doen op de Europese Investeringsbank en ‘internationale financiële instellingen’, maar er is natuurlijk geen sprake van dat sociale woningbouw door overheden buiten de begrotingsregels zou vallen. Zoiets wordt nochtans wel voorzien voor defensie-uitgaven; die zullen in beschouwing genomen worden wanneer de Commissie maatregelen overweegt tegen een lidstaat die de begrotingsregels overtreedt.

In een reactie op de Eurostat publicatie roept het Europees Vakverbond de toekomstige wooncommissaris op om vastgoedspeculatie door grote financiële spelers aan te pakken. We wensen Dan Jørgensen alvast veel succes daarbij! (hm)